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Investir dans le locatif avec peu d'apport ?

Investir dans le locatif avec peu d'apport ?

Question posée par techna2311 06/11/2012

Bonjour Madame,Monsieur,

Je voudrais savoir si pour ceux comme moi qui règle moins de 2500 euros d'împots par an il est intéressant d'investir sous la loi duflot.

Comment peut-on faire avec seulement 20000 euros d'apport. 

Je vous remercie pour vos renseignements.

Cordialement.

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2 réponses d'expert

françois leu

conseil en gestion de patrimoine indépendant

Nouvel expert

1 vote réponse utile

Le 07/11/2012

Si l'immobilier demeure une valeur sure il convient d'être très méfiant cependant car économiquement beaucoup de signaux sont au rouge. Nous constatons déjà un tassement sur les valorisations et les délais de revente s'allongent. Une "crise" immobilière pour les 4 à 5 ans à venir est un scénario possible. Attention je ne parle pas non plus d'un krach, mais plus que jamais il faut être prudent et attentif sur le prix d'achat.

Dans tous les cas de figure il convient, avant de se lancer, d'avoir en tête que la maturité de son investissement sera plus longue qu'auparavant : cela signifie qu'un investisseur sur 15 ou 20 ans ne prend sans doute pas beaucoup de risque. Celui qui réfléchit à 10 ans pourrait avoir de mauvaises surprises.

Le principal atout de l'immobilier c'est l'effet de levier du crédit : ce dernier permet de devenir propriétaire du jour au lendemain d'un bien qu'on ne peut pas s'acheter autrement, sachant que c'est le futur locataire qui remboursera une partie de la dette. Avec des taux historiquement bas l'opportunité est intéressante.

En ce qui concerne le "quoi" en terme d'investissement c'est très compliqué de répondre car la réponse ne peut être qu'individualisée!
Sans le détail des revenus, du patrimoine, de la capacité d'épargne, des problématiques familiales, des objectifs d'investissement, etc, etc, il n'y a pas de réponses fiables.

Nous traversons, c'est vrai, une période de crise, pourtant les opportunités peuvent exister mais elles dépendent de chacun : si vous êtes convaincu par l'immobilier mais que vous en craigniez les risques inhérents alors des solutions un peu plus sécurisées (investissement en EHPAD (maison de retraite), résidence de tourisme fiables) peuvent exister mais toujours avec les bémols habituels (prix mais aussi emplacement contrairement à ce qui est souvent dit). J'avoue cependant que tout cet environnement est une jungle pour le non initié, et je reconnais que le choix est complexe. Un seul conseil : faites vous accompagner.

Cordialement.

françois leu

conseil en gestion de patrimoine indépendant

Nouvel expert

Le 07/11/2012

Bonjour,

un niveau d'imposition trop élevé, ou non, est plus une vision personnelle qu'une règle générale!!
Pour certains, 2500€ à payer est un niveau à partir duquel on souhaite défiscaliser, pour d'autres cette somme à payer ne posera pas de problèmes.
Donc savoir si vous voulez réduire votre pression fiscale, c'est d'abord une question qui vous est propre.

Ensuite certaines règles s'appliquent : les solutions permettant une déduction sur votre revenu brut global (PERP, Déficit foncier...) sont plutôt destinées à des contribuables ayant des tranches marginales d'imposition élevées (ce qui ne doit pas être votre cas, à priori).
Par contre des solutions permettant une réduction d’impôt (Scellier aujourd'hui, Duflot demain, FIP/FCPI) "peuvent" s'adapter au niveau réel d’impôt brut à payer. Donc on peut investir en Duflot pour réduire un impôt de 2500€.
Cependant cette "carotte" fiscale ne doit en aucun cas motiver un investissement (immobilier notamment). Elle ne doit représenter que "la cerise sur le gâteau" d'un bien de qualité. En clair il ne faut pas acheter un bien immobilier pour sa réduction d’impôt mais pour ses qualités intrinsèques.
Ensuite tout dépend de l'objectif de l'investissement : constitution de patrimoine, complément de revenus, défisc?? La solution du loueur en meublé (LMNP) peut être une solution alternative : ici pas de réduction d’impôt, mais la possibilité d'avoir des revenus complémentaires défiscalisés sur une longue période.

Concernant l'apport, c'est un problème qui ne doit pas en être un : réfléchissez plutôt sous l'angle "disponibilité". Par exemple investir dans l'immobilier peut parfois engendrer des problèmes de trésorerie (loyers impayés par exemple) : dès lors un "matelas" est nécessaire pour faire face aux paiements des échéances de prêt qui, elles, perdureront.
D'une manière générale, l'apport sur un investissement locatif n'est pas forcément une bonne idée d'un point de vue fiscal : en effet pour les investissements immobiliers (pour lesquels on choisira une déclaration des revenus au réel) les intérêts d'emprunts sont déductibles. Donc, sous réserve d'obtenir un financement avec peu ou pas d'apport, il vaut mieux, en général, conserver sa trésorerie.

Cordialement,

F. Leu
Conseiller en gestion de patrimoine indépendant

Réponse de techna2311

Le 07/11/2012

Je vous remercie pour votre réponse rapide et vous répondez de façon très claire.
Alors la question est dans quoi peut-on investir, surtout en cette période incertaine de crise ?
Merci encore pour vos réponses.

Réponse de techna2311

Le 07/11/2012

Je vous remercie encore pour votre réponse .



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